Инвесторы предъявляют все более жесткие требования к приобретаемым ими участкам

15.09.2008 | Служба новостей Росфирм

Инвесторы предъявляют все более жесткие требования к приобретаемым ими участкам

Инвесторы предъявляют все более жесткие требования к приобретаемым ими участкам. Но стоимость земель пока по-прежнему во многом зависит от прихоти продавцов.
Рынок земли в Пермском крае, по оценкам экспертов, сегодня является наиболее закрытым по сравнению с другими сегментами недвижимости. Во многом это связано с пробелами в области земельного законодательства, отсутствием разработанных планов зонирования территорий в большинстве муниципальных образований края, наличием ограничений на свободный оборот земельных участков и рядом других причин.
Несмотря на это за последние три года произошло значительное увеличение интереса населения к приобретению земельных участков. Причина этого кроется не только в активном развитии рынка земли в целом по стране, но и в серьезном росте цен на жилье, что вынуждает пермяков приобретать земли под строительство как на окраинах, так и за пределами города.
На сегодняшний день на рынке в основном представлены крупные земельные участки и ориентирован он в основном на крупных инвесторов. Эксперты предполагают, что в ближайшее время ситуация, вероятнее всего, не изменится.
Пошли на село. Эксперты инвестиционного холдинга «ФИНАМ» отмечают, что динамика спроса на земли в Пермском крае в целом соответствует статистике других российских регионов. Предложение достаточно гибко реагирует на нарастающий спрос - на продажу выставляется все большее число участков. Так, по оценкам аналитиков «Камской долины», в начале 2008 года число предложений составляло 875 участков, но уже к июню их количество возросло в два раза.
«Сегодня соотношение спроса и предложения на рынке земельной недвижимости края достаточно сбалансировано, - уверен аналитик холдинга «ФИНАМ» Денис Зубарев. - С одной стороны, участки не «застаиваются» слишком долго, а с другой - покупатели не спешат воспользоваться любым предложением по продаже, предпочитая удобно расположенные земли».
Аналогичные настроения участников рынка отмечает заместитель генерального директора строительной компании «Классик» Василий Боровцов, но вместе с тем эксперт полагает, что предложение на сегодняшний день все-таки превышает спрос. «Наибольшее количество сделок с землей пришлось на 2000-2003 годы, сейчас период дикого ажиотажа закончился. Спрос стал намного качественнее и профессиональнее, а покупатели подкованнее. Теперь они выдвигают серьезные требования к уровню подготовки земельного участка, наличию соответствующей документации и видам разрешенного использования», - отмечает специалист.
Однако Денис Зубарев полагает, что в перспективе ближайших двух-трех лет спрос будет постепенно превышать предложение, что в свою очередь вызовет рост стоимости участков.
Между тем чиновники администрации Перми отмечают, что произошедшее в первом полугодии снижение инвестиционной активности непосредственно отразилось и на сделках с землей. Напомним, в июле СМИ не оставили без внимания тот факт, что горадминистрация не смогла продать и сдать в аренду несколько земельных участков, выставленных на аукцион. Сами чиновники подобное положение дел объясняют несколькими причинами. По словам первого заместителя главы администрации Перми Анатолия Маховикова, снижение интереса предпринимателей связано как с низкой финансовой ликвидностью, так и с тем, что летом традиционно происходит спад деловой активности. «Ажиотажа среди предпринимателей нет, они понимают, что если не купят участок сегодня, то смогут сделать это в тот момент, когда возникнет необходимость. Вместе с тем политическая обстановка на международной арене также не способствует деловой активности», - добавляет Анатолий Маховиков.
В последнее время оборот регионального рынка земли увеличивается за счет активного процесса перевода сельскохозяйственных земель в территории поселений, зоны промышленного назначения, а также в садоводческие участки и личные подсобные хозяйства. Наибольший спросом, по оценкам «ФИНАМа», пользуются площадки от 1 до 3 гектаров в центре города и 15-20 гектаров на его окраинах и в пригороде. Привлекательность территории значительно повышается при условии ее оснащения инженерными коммуникациями, при наличии поблизости основных объектов социальной инфраструктуры. Однако, как отмечает аналитик «Камской долины» Наталья Лагунова, на сегодняшний день предложение таких участков незначительно.
Административный ресурс. Эксперты «Building b.c.» почти единодушно отмечают, что весомый вклад в развитие рынка земли в Пермском крае внесли пермские чиновники. По оценкам аналитиков «Камской долины», за последние три года значительно увеличилось количество земельных участков, реализуемых на торгах администрацией Перми. Если в 2005 году было продано 16 участков, то за 2007 год инвесторы смогли приобрести 58 площадок. Значительное внимание уделяется продаже земель под индивидуальное жилищное строительство. Как отмечает Наталья Лагунова, в 2005 году участки под ИЖС на торгах не реализовывались, а уже в 2007 году их число достигло 40.
«Безусловно, формирование земельных участков по инициативе администрации города снижает финансовую нагрузку и позволяет экономить время потенциальному покупателю, - уверен старший инженер по землеустройству филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Пермскому краю Алексей Садыков. - Однако необходимо отметить, что сама стоимость земельного участка остается неизменной вне зависимости от заказчика оценочных работ. Приобретение участков в связи с инициативой органов местного самоуправления также стало проще». По словам эксперта, у покупателя появилась возможность выбора земельного участка как по местоположению, так и по цене, качественным характеристикам, градостроительным условиям, возможностям технического подключения к инженерным коммуникациям.
Вместе с тем эксперты акцентируют внимание, что на сегодняшний день администрации других районов пока не последовали примеру пермских чиновников.
Василий Боровцов:
- Пока прогнозировать появление на аукционе земельных участков, расположенных за пределами Перми, сложнее.
Руководствуясь прихотью. В течение последних нескольких лет аналитики отмечали неуклонный рост цен на земельные участки в крае. Так, по данным, предоставленным «Building b.c.» инвестиционным холдингом «ФИНАМ», среднегодовой рост цен на землю в прошлом году составил 35-40 %. В 2005-2006 годах этот показатель был несколько ниже - на уровне 28-30 %. Вместе с тем Денис Зубарев приводит для сравнения пример развития рынка земли в Самаре, где за прошедший год произошел рост цен не менее чем на 100 %. В Пермском крае такой показатель был достигнут лишь в отдельных, преимущественно элитных, районах.
На росте стоимости земельных участков значительно отразилось повышение арендных ставок. Высокая аренда участка увеличила потребительский спрос на приобретение земель, что в свою очередь вызвало повышение их стоимости. По оценкам «ФИНАМа», доля данного фактора в общей динамике роста цен на земли составила 7-10 %.
Аналитики корпорации «Перспектива» отмечают, что за первые 6 месяцев текущего года рост цен на землю достиг 44,1 %. Максимально возросли цены по категории земель для ведения личного подсобного хозяйства (увеличение стоимости сотки земли за шесть месяцев составило 55,7 %). Лидерами по уровню цен в первом полугодии стали цены на землю в наиболее востребованных девелоперами Добрянском и Краснокамском районах. В этих районах основная доля оборота приходится на земли под ИЖС, что объясняет ее более высокую среднюю стоимость. «Цена одной сотки земли в указанных районах составляет 60-70 тыс. рублей, однако, по нашим оценкам, она еще не скоро достигнет своего предела», - уверен Денис Зубарев.
Между тем, как отмечает Наталья Лагунова, на сегодняшний день формирование цен на земли происходит достаточно хаотично и зависит в большей степени от потребностей и пожеланий продавца. Так, цена на аналогичные площадки может различаться в разы. Тем не менее эксперт выделяет ряд факторов, влияющих на формирование цены на земельный участок. Среди них - месторасположение объекта, расстояние до центра Перми, наличие транспортной развязки, размер участка, наличие инженерных коммуникаций, Далеко не последнюю роль играет категория земли и разрешенный вид ее использования. Так, стоимость участка с разрешенным использованием под ИЖС превышает стоимость земель сельхозназначения в среднем в 2,5 раза.
По данным, которые приводят аналитики PTDN realty group, с начала 2008 года было отмечено увеличение цены на земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, на 16,17 %. При этом рост стоимости произошел во все районах, независимо от степени удаленности от Перми. В августе, по данным PTDN realty group, средняя цена по рынку земельных участков составила 80 770 рублей за сотку. Наивысшая цена установилась на участки, расположенные в черте города и прилегающих к нему районах (141 570 рублей за 0,1 гектара). Наименьшая - 35 630 рублей за сотку - зафиксирована на объекты в отдаленных районах.
Эксперты «bc» уверены: ждать снижения цен в этом сегменте рынка в ближайшее время не стоит.
Денис Зубарев:
- По нашим оценкам, замедление темпов роста в 2008 году случится только в том случае, если произойдет прогнозируемое падение или коррекция рынка недвижимости осенью текущего года. При таких условиях рост цен на землю может составить порядка 25-30 %. Если же рынок продолжит развиваться по нынешнему сценарию, то вполне вероятно повторение прошлогодних «достижений».
Рост цен подогревает и тот фактор, что на рынке по-прежнему актуально такое явление, как покупка земельных участков с целью перепродажи. «В ближайшее время снижения цены на землю точно не произойдет, собственники будут стремиться продать землю, при этом будут стремиться подготовить участок к продаже соответствующим образом, а это требует определенных вложений, таким образом, стоимость будет расти», - поясняет Василий Боровцов. По словам Алексея Садыкова, после установления границ земельных участков на местности и оформления документов в соответствии с действующим законодательством РФ стоимость вырастает в разы.
По мнению экспертов, повлиять на ситуацию могло бы принятие нормативно-правовых актов для упрощения процедур оформления земель, а также закона, ограничивающего количество недвижимости в «одних руках». На сегодняшний день оба вопроса прорабатываются на федеральном уровне, но предугадать их решение пока сложно.
Несмотря на активную деятельность чиновников и появление ряда законодательных актов в сфере земельных отношений, на рынке по-прежнему существуют административные сложности. Динамичное развитие данного сегмента не всегда позволяет госструктуре оперативно реагировать и адаптироваться к меняющимся условиям. Оформление земель по-прежнему остается длительным и затратным процессом и при самом позитивном раскладе занимает не менее полугода, процедура перевода земельных участков из одной категории в другую также сегодня выглядит достаточно сложной. Как отмечает старший партнер юридической фирмы «Омега» Алексей Миронов, существенной проблемой торможения сделок с землей было и остается то, что подавляющее большинство земельных участков относится к государственной и муниципальной собственности, что не позволяет их в полной мере включать в гражданский оборот.
Несмотря на предпринимаемые меры, предложение на рынке по-прежнему остается недостаточным, что в свою очередь стимулирует рост стоимости земли. Все эти обстоятельства тормозят активное развитие земельного рынка в Прикамье. Тем не менее в оборот выходит все большее число участков не только на территории городских поселений под застройку многоэтажными жилыми домами и объектами коммерческого назначения, но и на территории сельских поселений, деревень под развитие индивидуального строительства и сельского хозяйства.

http://www.business-class.su/

 

Предыдущая | Следующая