06.10.2008 | Служба новостей Росфирм
Более 80 % жилищного фонда Перми передано в руки управляющих компаний
Сейчас обстановка на рынке управления жильем Перми такова, что большинство домов находится под надзором управляющих компаний, которых сейчас на территории города насчитывается более 60. За объекты управления идет серьезная конкуренция, в том числе и в суде. Так, например, недавно краевой арбитражный суд признал незаконными четыре протокола рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе горадминистрации по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Перми. Истец (ООО «Инвестиционно-строительная группа «Развитие») намерен просить Семнадцатый арбитражный апелляционный суд принять новое решение и допустить его к участию в конкурсе, а также запретить управлению ЖКХ администрации Перми заключать договоры управления многоквартирными домами по некоторым лотам.
Эксперты единогласно отмечают, что будущее ЖКХ за управляющими компаниями, однако, по словам начальника управления ЖКХ Перми Максима Зубарева, развитие сектора зависит от отношения с ресурсоснабжающими компаниями. «От четких договорных отношений и юридической поддержки зависит действительно очень многое, - отмечает эксперт. - По сути, на таких договоренностях вся деятельность УК и строится». Другой эксперт, генеральный директор УК «Пермская модель комфорта» Алексей Грибанов, добавляет, что ресурсоснабжающие компании не хотят идти навстречу управленцам. «Поставщики не хотят платить нам за нашу работу, за сбор средств, учет, работу с должниками, хотя неплатежи - это риски и той и другой стороны», - заметил г-н Грибанов.
Риски компаний. Тем не менее основной проблемой развития рынка управления ЖКХ является низкая платежеспособность населения. И в большинстве случаев долги потребителей по оплате коммунальных услуг ложатся на управляющие компании ЖКХ. В результате, отмечают эксперты «bc», вследствие неплатежеспособности собственников жилья некоторые управляющие компании могут быть объявлены банкротами. Алексей Грибанов говорит, что именно взаимоотношения с поставщиками услуг являются основными рисками УК. «На сегодняшний день некоторые УК имеют значительные долги перед поставщиками, в том числе и перед энергетиками, и, если задолженности не будут ликвидированы в установленные сроки, в отношении УК может быть начата процедура банкротства», - добавляет эксперт.
Директор управляющей компании «Наш дом» Анатолий Долганов, оценивает ситуацию с долгами как не столь критичную. По его словам, собственники оплачивают коммунальные услуги в размере 95 %. И эта цифра является хорошим показателем, однако есть недоплаченные 5 %. Алексей Грибанов подтверждает, что процент должников действительно мал. Эксперты утверждают, что оставшиеся проценты в управляющих компаниях учитывают заранее и вероятность возникновения проблем, тем более риска банкротства, невелика, но говорят о том, что должников следует наказывать.
«Этот вопрос никак не решен на законодательном уровне, - отмечает г-н Долганов. - Нам неизвестно, как следует поступать в этой ситуации: возможно, следовало бы создать прецедент и продать квартиру должника, чтобы избежать процедуры банкротства, но проблему подобными действиями решить нельзя».
Большинство экспертов признают, что на данном этапе развития системы управления жилищным фондом работа с долгами потребителей - это неотъемлемая часть деятельности по управлению многоквартирным домом.
Распространенной является схема, когда собственники перечисляют деньги на счет управляющей компании, а та в свою очередь оплачивает с этого счета все коммунальные услуги. «В этом случае договоры с поставщиками заключает управляющая компания и все долги, если собственники не платят за коммунальные услуги, ложатся на управляющую компанию, что является невыгодным для нас», - рассказывает Дмитрий Александров. Однако такой ситуации можно избежать. «Существует другой способ работы с собственниками жилья - заключать договоры с поставщиками от имени собственников жилья. В этом случае для них открывается расчетный счет, на который собственники перечисляют плату за коммунальные услуги. На счет управляющей компании поступает только плата за управленческие услуги. Таким образом, компания не несет финансовой ответственности за долги собственников жилья», - сообщил эксперт.
Риски собственников жилья. «Среди управляющих компаний в сфере ЖКХ есть и значительное число мошенников, заинтересованных не в оказании услуг гражданам, а в получении быстрой прибыли путем сбора денег у населения», - заявил руководитель одной из пермских УК на условиях анонимности. По мнению эксперта, на рынок выходят некомпетентные игроки - компании-однодневки. «Управление многоквартирным домом - очень сложная структура, и к этой деятельности нужно подходить ответственно. Но мошенники часто не осознают, что управление ЖКХ - бизнес, где нужны большие вложения, которые достаточно долго окупаются, и поэтому компании, нацеленные на быстрое получение прибыли, не могут удержаться на рынке», - заключил эксперт.
По мнению экспертов, недобросовестные компании - это неизбежный элемент любого рынка на начальном этапе развития, но государство делает все возможное, чтобы оградить потребителей от недобросовестных игроков. «Со временем структура управления ЖКХ наладится и отрасль стабилизируется, - поясняет г-н Александров. - Кроме того, по закону собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора». Алексей Грибанов добавляет, что жильцы подвержены меньшему риску.
Максим Зубарев:
- Есть факты поступления жалоб на работу управляющих компаний от собственников жилья. Но в основном жалобы поступают от тех собственников, где жилфонд находится в плохом состоянии. Понятно, что УК работают у нас на рынке полтора года, и за этот период резкого улучшения в их деятельности мы наблюдать не можем. Однако по ряду моментов прогресс очевиден.
По словам Максима Зубарева, существуют надзорные органы, которые следят за деятельностью управляющих компаний на территории города и регулируют их деятельность, в том числе следят за расценками на предоставляемые управленцами услуги. Также функционирует инспекция вневедомственного контроля. «В конце концов, есть управление ЖКХ, где по любому вопросу мы можем дать соответствующие разъяснения. С этими разъяснениями собственник может обратиться даже в судебные инстанции и взыскать средства с УК, если она применяет не те расценки», - добавил чиновник.
Эксперты сходятся во мнении, что рынок управления многоквартирными домами находится на начальном этапе формирования. И недавно созданные, и бывшие муниципальные организации находятся в равных условиях, поскольку у первых нет еще отработанных алгоритмов решения проблем, а методы работы вторых устарели и неэффективны в современных условиях.
Частные компании, как правило, управление дешевым жильем не интересует из-за низкой доходности этого сегмента, они ориентируются на управление элитными домами и жильем средней ценовой категории. Помимо этого управляющие компании сами выбирают район, где они будут функционировать. Максим Зубарев сообщает, что по этой части управление ЖКХ рынок никак не регулирует.
По мнению г-на Грибанова, рост количества управляющих компаний на рынке остановился, сейчас идет стабилизация, мелкие компании будут уходить. Следует отметить, что до завершающей стадии формирования рынка управляющих компаний в сфере ЖКХ еще далеко, однако уже сегодня более сильные игроки вытесняют слабых и недобросовестных конкурентов, тем самым организуя структуру по принципу естественного отбора.
Справка «bc»
Остальные собственники предпочитают управляющим компаниям ТСЖ, когда жильцы частных многоквартирных домов объединяются и самостоятельно избирают органы управления и непосредственное управление (собственник заключает индивидуальные договоры с поставщиком услуг, но действует данная схема только в многоквартирных домах). Управляющей компанией же является небольшая структура, которая гибко реагирует на ситуацию, близка к потребителям и борется за право обслуживания конкретного дома или микрорайона, в отличие от ТСЖ она может устанавливать тариф на обслуживание жилья выше городского.
